Mietvertrag für Geschäftsräume: was Coiffeursalons in der Schweiz vor der Unterschrift und während der Miete wissen müssen

Die kurze Antwort zuerst: Für Geschäftsräume gilt in der Schweiz dasselbe Mietrecht wie für Wohnungen, nämlich Art. 253 bis 273c des Obligationenrechts, aber mit einer Handvoll Regeln, die nur für Geschäftsräume gelten, und ohne einige Schutzregeln, die nur Wohnungen haben. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate statt drei, die Kaution ist nicht auf drei Monatsmieten begrenzt, eine Erstreckung ist bis zu sechs Jahre möglich, und nur der Mieter von Geschäftsräumen kann seinen Mietvertrag beim Verkauf des Salons auf die Nachfolgerin übertragen. Dazu kommt, was für beide gilt und was viele Salons Geld kostet, weil sie es nicht nutzen: der Anspruch auf eine Mietzinssenkung, wenn der Referenzzinssatz sinkt.

Dieser Leitfaden richtet sich an Inhaberinnen und Inhaber von Coiffeursalons in der Schweiz, konkret in der Deutschschweiz, die ein Ladenlokal mieten, einen Mietvertrag neu abschliessen oder einen bestehenden Vertrag auf Fallen prüfen wollen. Er beruht auf dem Obligationenrecht, der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), der Zivilprozessordnung und den Angaben des Bundesamts für Wohnungswesen, alle am 31. Oktober 2026 geprüft. In Deutschland gilt das BGB-Gewerbemietrecht, in Österreich das Mietrechtsgesetz mit seinem Voll- und Teilanwendungsbereich; für Salons dort gibt es den eigenen Beitrag zum Mietvertrag für das Geschäftslokal in Österreich. Nichts davon lässt sich auf die Schweiz übertragen. Der Artikel ersetzt keine Rechtsberatung: Den konkreten Vertrag prüft vor der Unterschrift der Mieterverband, ein Anwalt oder die Rechtsberatung Ihres Verbands.

Ein Hinweis für die Planung: Der Mietvertrag ist der teuerste Posten der Gründung, die Werkzeuge für den Betrieb müssen es nicht sein. Eine Buchungsseite für Ihren Coiffeursalon mit Online-Terminbuchung ohne Provision lässt sich kostenlos einrichten, lange bevor der Schlüssel übergeben wird. Wer den ganzen Weg von der Rechtsform bis zur ersten Kundin sucht, findet ihn im Leitfaden zum Coiffeursalon eröffnen in der Schweiz; hier geht es nur um den Mietvertrag.

Was im OR für Geschäftsräume anders gilt als für Wohnungen

Das Schweizer Mietrecht kennt keinen eigenen Gewerbemietvertrag. Der achte Titel des Obligationenrechts regelt Wohn- und Geschäftsräume gemeinsam, und die meisten Schutzbestimmungen gelten für beide: der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.), das Formular für Mietzinserhöhungen (Art. 269d), der Kündigungsschutz (Art. 271 ff.) und die Erstreckung (Art. 272). Ein Coiffeursalon ist in diesen Punkten nicht schlechter gestellt als eine Mieterin einer Wohnung. Die Unterschiede sind punktuell, aber jeder davon kostet oder spart im Ernstfall viele tausend Franken.

Zwei Dinge fallen auf. Erstens hat der Vermieter von Geschäftsräumen ein Pfand, das der Wohnungsvermieter nicht hat: Nach Art. 268 OR darf er bei Zahlungsrückstand die beweglichen Sachen in den Räumen zurückbehalten, also Waschanlage, Stühle, Spiegel und Produktlager, bis zur Höhe eines Jahreszinses plus des laufenden Halbjahreszinses. Zweitens ist die lange Kündigungsfrist von sechs Monaten ein zweischneidiges Schwert: Sie schützt Sie vor einer schnellen Kündigung, bindet Sie aber auch, wenn der Standort nicht funktioniert.

Laufzeit, Kündigungsfrist und ortsübliche Termine

Befristet oder unbefristet

Nach Art. 255 OR ist ein Mietverhältnis entweder befristet (es endet ohne Kündigung am vereinbarten Datum) oder unbefristet. Für Geschäftsräume sind beide Formen üblich, oft kombiniert: eine feste Laufzeit von fünf Jahren mit einer Option auf weitere fünf, oder ein unbefristeter Vertrag mit einem Kündigungsverzicht während der ersten Jahre. Wird ein befristeter Vertrag nach Ablauf stillschweigend weitergeführt, gilt er nach Art. 266 Abs. 2 als unbefristet, mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten.

Für einen Salon ist eine feste Laufzeit meist im Interesse beider Seiten: Sie investieren in Waschplätze, Elektrik, Wasseranschlüsse und Lüftung, und diese Investition amortisiert sich nur, wenn Sie bleiben dürfen. Fünf Jahre fest plus eine einseitige Verlängerungsoption zu Ihren Gunsten ist die Konstellation, die Sie anstreben sollten. Eine beidseitig feste Laufzeit von zehn Jahren ohne Ausstieg ist dagegen ein Klumpenrisiko: Läuft der Salon nicht, schulden Sie zehn Jahre Miete, es sei denn, Sie finden eine Nachmieterin (dazu unten).

Sechs Monate auf einen ortsüblichen Termin

Art. 266d OR lautet: Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin kündigen, oder, wo es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Die ortsüblichen Termine sind nicht im Bundesrecht festgelegt, sondern ergeben sich aus dem Ortsgebrauch, der von Kanton zu Kanton verschieden ist; der Vertrag nennt sie in der Regel ausdrücklich. Prüfen Sie diesen Satz im Vertrag genau: Zwei Termine im Jahr plus sechs Monate Frist bedeuten, dass eine verpasste Frist Sie bis zu zwölf Monate zusätzliche Miete kostet. Der Vertrag darf eine längere Frist oder andere Termine vorsehen (Art. 266a), aber keine kürzere Frist zu Lasten des Mieters.

Schriftlich, der Vermieter mit Formular

Nach Art. 266l OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen; der Vermieter muss dafür ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden, das erklärt, wie der Mieter die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen kann. Eine Kündigung, die diese Form verletzt, ist nach Art. 266o nichtig. Für Sie heisst das: Eine Kündigung per E-Mail oder mündlich zählt nicht, auch nicht Ihre eigene. Schicken Sie Ihre Kündigung eingeschrieben und rechnen Sie den Zugang beim Vermieter, nicht den Poststempel.

Kündigungsschutz und Erstreckung bis sechs Jahre

Eine Kündigung des Vermieters ist nach Art. 271 OR anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst, und nach Art. 271a insbesondere, wenn sie als Reaktion darauf kommt, dass Sie berechtigte Ansprüche geltend gemacht haben, etwa ein Herabsetzungsbegehren, oder während und bis drei Jahre nach einem Schlichtungsverfahren, in dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist. Die Frist für die Anfechtung beträgt 30 Tage ab Empfang der Kündigung, bei der Schlichtungsbehörde (Art. 273).

Ist die Kündigung gültig, bleibt die Erstreckung: Nach Art. 272 kann der Mieter die Erstreckung verlangen, wenn die Beendigung für ihn eine Härte bedeutet, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt ist. Für Geschäftsräume beträgt die Höchstdauer nach Art. 272b sechs Jahre, in einer oder zwei Erstreckungen. Ein Coiffeursalon mit Stammkundschaft im Quartier und fest eingebauten Waschplätzen hat gute Argumente für eine Härte; die Behörde wägt unter anderem die Dauer des Mietverhältnisses, die wirtschaftlichen Verhältnisse und den örtlichen Markt für Geschäftsräume ab. Das Begehren muss bei einem unbefristeten Vertrag innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde liegen, bei einem befristeten Vertrag spätestens 60 Tage vor Ablauf (Art. 273 Abs. 2). Ausgeschlossen ist die Erstreckung unter anderem nach einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand (Art. 272a).

Kaution: kein Dreimonatsdeckel, aber ein Sperrkonto

Art. 257e OR verlangt für jede Mietkaution in Geld, dass der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot hinterlegt, das auf den Namen des Mieters lautet. Die Bank gibt das Geld nur mit Zustimmung beider Parteien, aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls oder eines Urteils heraus; hat der Vermieter innert einem Jahr nach Ende der Miete keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, können Sie die Rückerstattung direkt bei der Bank verlangen. Das gilt für Wohn- und Geschäftsräume gleich.

Der Unterschied steht in Absatz 2: Nur bei Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse verlangen. Für Geschäftsräume gibt es keine gesetzliche Obergrenze. In der Praxis werden für Ladenlokale oft drei bis sechs Monatsmieten verlangt, und bei einer neu gegründeten Einzelfirma oder GmbH ohne Geschäftsverlauf kann der Vermieter mehr fordern. Verhandeln Sie hier: Jede Monatsmiete auf dem Sperrkonto ist Liquidität, die Ihnen in den ersten Monaten fehlt. Alternativen sind eine Bankgarantie oder eine Mietkautionsversicherung gegen Jahresprämie; beide muss der Vermieter nicht akzeptieren, viele tun es aber. Eine Barkaution, die nicht auf ein Sperrkonto geht, sondern auf das Konto des Vermieters, ist gesetzeswidrig; bestehen Sie auf dem Kontoauszug mit Ihrem Namen.

Mietzins: Referenzzinssatz, Teuerung, Index- und Staffelmiete

Der Referenzzinssatz: 1,25 % seit dem 2. September 2025

Die meisten Geschäftsmieten in der Schweiz hängen am hypothekarischen Referenzzinssatz, den das Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich publiziert (Art. 12a VMWG). Er liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 % und wurde am 1. September 2026 unverändert bestätigt; die nächste Publikation folgt am 1. Dezember 2026, danach jeweils am 1. März, 1. Juni, 1. September und 1. Dezember 2027 (Bundesamt für Wohnungswesen, Referenzzinssatz, geprüft am 31. Oktober 2026). 2023 war der Satz in zwei Schritten auf 1,75 % gestiegen, 2025 in zwei Schritten wieder auf 1,25 % gesunken. Wer die Erhöhungen von 2023 bezahlt und die Senkungen von 2025 nicht verlangt hat, zahlt seit über einem Jahr zu viel.

Die Rechenregel steht in Art. 13 Abs. 1 der VMWG: Steigt der Referenzzinssatz um einen Viertelprozentpunkt, darf der Vermieter den Nettomietzins um höchstens 3 % erhöhen, solange der Satz unter 5 % liegt. Sinkt er um einen Viertelprozentpunkt, haben Sie Anspruch auf eine Senkung um 2,91 % (das ist der umgekehrte Weg: 3 geteilt durch 103). Dazu darf der Vermieter nach Art. 16 VMWG höchstens 40 % der Teuerung nach Landesindex der Konsumentenpreise auf den Mietzins schlagen und allgemeine Kostensteigerungen (Gebühren, Versicherungsprämien, Unterhalt, Art. 12 VMWG) geltend machen; er darf diese Posten auch mit einer Senkung verrechnen, muss die Verrechnung aber beziffern. Und er muss berücksichtigen, ob frühere Änderungen des Referenzzinssatzes überhaupt auf den Mietzins übertragen wurden (Art. 13 Abs. 4 VMWG): Hat er die Erhöhungen von 2023 nie weitergegeben, kann er sie jetzt gegen Ihre Senkung aufrechnen.

Mietzinssenkung verlangen: so gehen Sie vor

Grundlage ist Art. 270a OR: Der Mieter kann die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn sich die Berechnungsgrundlagen wesentlich geändert haben, vor allem wegen einer Kostensenkung. Der Ablauf:

1. Prüfen, auf welchem Referenzzinssatz Ihr Mietzins beruht. Das steht im Vertrag oder auf dem Formular der letzten Mietzinsänderung. Liegt dieser Satz über 1,25 %, besteht grundsätzlich ein Anspruch; bei einer Indexmiete gilt stattdessen der Landesindex (dazu unten).
2. Das Herabsetzungsbegehren schriftlich an den Vermieter senden, eingeschrieben, mit dem Datum des Kündigungstermins, auf den die Senkung wirken soll. Der Brief muss vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen: bei sechs Monaten Frist und einem Termin Ende März also vor Ende September. Der Mieterverband stellt Musterbriefe zur Verfügung (Mieterverband, Mietzinssenkung, geprüft am 31. Oktober 2026; die Seite ist auf Wohnungen ausgerichtet, die Rechtsgrundlage ist für Geschäftsräume dieselbe).
3. 30 Tage warten. Der Vermieter muss innert 30 Tagen Stellung nehmen (Art. 270a Abs. 2).
4. Lehnt er ab, antwortet er nur teilweise oder gar nicht: innert weiterer 30 Tage die Schlichtungsbehörde anrufen (bei Schweigen also spätestens 60 Tage nach Ihrem Brief). Das Verfahren ist kostenlos (dazu der Abschnitt zur Schlichtungsbehörde). Wer die Frist verpasst, kann das Begehren auf den nächsten Termin neu stellen, verliert aber die Monate dazwischen.

Was das in Franken bedeutet, zeigt das Rechenbeispiel am Ende. Kurz: Bei CHF 2'200 Nettomietzins sind zwei Viertelpunkte rund CHF 125 pro Monat, CHF 1'500 im Jahr, jedes Jahr.

Mietzinserhöhung durch den Vermieter: nur mit Formular

Der Vermieter darf den Mietzins nach Art. 269d OR jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, muss die Erhöhung aber mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Das Formular muss nach Art. 19 VMWG den bisherigen und den neuen Mietzins, die bisherige und die neue Nebenkostenbelastung, den Zeitpunkt, die klare Begründung mit Einzelbeträgen je Grund und das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden enthalten. Eine Erhöhung ohne Formular, ohne Begründung oder verbunden mit einer Kündigungsdrohung ist nichtig (Art. 269d Abs. 2), und das gilt nach Absatz 3 auch, wenn der Vermieter neue Nebenkosten einführt oder bisherige Leistungen streicht. Seit dem 1. Oktober 2025 genügt auf dem Formular eine mechanisch nachgebildete Unterschrift (Art. 269d Abs. 4 OR); an der Formularpflicht selbst hat diese Revision nichts geändert.

Sie können eine Erhöhung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten (Art. 270b) und nach Art. 20 VMWG verlangen, dass der Vermieter den Differenzbetrag zahlenmässig begründet und im Schlichtungsverfahren die Belege vorlegt. Ein Brief des Vermieters «die Miete beträgt ab Januar neu CHF 2'500» ohne Formular ist wirkungslos; zahlen Sie weiter den alten Zins und weisen Sie schriftlich auf Art. 269d hin.

Index- und Staffelmiete: nur bei langer Laufzeit gültig

Bei Geschäftsräumen sind zwei Alternativen zum Referenzzinssatz verbreitet, beide an eine Mindestlaufzeit gebunden:

• Indexmiete (Art. 269b OR): Die Koppelung an einen Index ist nur gültig, wenn der Vertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen ist und der Landesindex der Konsumentenpreise als Index dient. «Fünf Jahre» heisst nach Art. 17 Abs. 4 VMWG, dass der Vermieter den Vertrag während mindestens fünf Jahren nicht kündigen kann; eine einseitige Option des Mieters schadet nicht. Die Erhöhung darf die Zunahme des Index nicht übersteigen, bei sinkendem Index ist der Mietzins anzupassen, und die Mitteilung braucht eine Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende (Art. 17 VMWG). Anfechtbar ist nur, ob die verlangte Änderung dem Index entspricht (Art. 270c). Der Referenzzinssatz spielt bei einer gültigen Indexmiete während der festen Laufzeit keine Rolle, weder nach oben noch nach unten.
• Staffelmiete (Art. 269c OR): Gültig nur bei einer Laufzeit von mindestens drei Jahren, höchstens einer Erhöhung pro Jahr und einem in Franken festgelegten Betrag. Gestaffelte Mietzinse kann der Mieter nicht anfechten (Art. 270d); die Mitteilung darf frühestens vier Monate vor jeder Stufe erfolgen und braucht nur die schriftliche Form (Art. 19a VMWG).

Steht im Vertrag eine Indexklausel, aber eine feste Laufzeit von nur drei Jahren, ist die Klausel ungültig, und es gilt das ordentliche System mit Referenzzinssatz. Das ist einer der häufigsten Fehler in Vorlagen, die aus dem Wohnbereich stammen.

Nebenkosten: nur, was im Vertrag steht

Nach Art. 257a Abs. 2 OR schulden Sie Nebenkosten nur, wenn Sie das mit dem Vermieter besonders vereinbart haben. «Nebenkosten gemäss Abrechnung» oder «zuzüglich übliche Nebenkosten» reicht nach der Praxis nicht; die einzelnen Posten müssen im Vertrag genannt sein. Was nicht aufgeführt ist, ist im Nettomietzins enthalten. Nach Art. 257b sind Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen (Heizung, Warmwasser, ähnliche Betriebskosten, gebrauchsabhängige öffentliche Abgaben), und Sie dürfen Einsicht in die Belege verlangen. Nicht anrechenbar sind Reparatur, Erneuerung, Verzinsung und Abschreibung der Anlagen (Art. 6 VMWG); diese gehören in den Mietzins.

Die VMWG regelt die Form: Erhebt der Vermieter die Nebenkosten akonto mit Abrechnung, muss er mindestens einmal jährlich abrechnen (Art. 4 Abs. 1 VMWG); erhebt er eine Pauschale, muss sie auf Durchschnittswerten dreier Jahre beruhen (Abs. 2). Für einen Salon kommen typischerweise hinzu: Hauswartung, Treppenhaus- und Liftkosten, Allgemeinstrom, Abwasser- und Kehrichtgebühren, Schneeräumung. Strom und Wasser des Salons selbst laufen bei einem Ladenlokal meist über eigene Zähler direkt mit dem Werk; klären Sie das vor der Unterschrift, denn ein Coiffeursalon verbraucht an Warmwasser und Strom für Föhne, Waschplätze und Lüftung ein Mehrfaches eines Büros gleicher Grösse, und eine Pauschale, die auf dem Vorgänger (etwa einem Schreibwarenladen) beruht, wird der Vermieter nach dem ersten Jahr ändern wollen, was er nur per Formular darf.

Mängel, Unterhalt und die Frage, wer die Lüftung bezahlt

Der Vermieter muss die Räume zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und darin erhalten (Art. 256 OR); abweichende Vereinbarungen zu Ihrem Nachteil sind in Mietverträgen über Geschäftsräume nichtig (Abs. 2). Der «vorausgesetzte Gebrauch» ist der im Vertrag genannte Zweck. Steht dort «Coiffeursalon», muss das Lokal für einen Coiffeursalon taugen: ausreichend Wasserdruck, Abwasser, Stromleistung, eine Lüftung, die Farb- und Blondierdämpfe abführt. Steht dort nur «Ladenlokal», haben Sie dieses Argument nicht. Darum ist der Zweck die wichtigste Zeile des Vertrags.

Zu Ihren Lasten geht der kleine Unterhalt: Nach Art. 259 müssen Sie Mängel beseitigen, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten. Ein verstopfter Siphon am Waschplatz, ein Filter der Lüftung, ein Dichtungsring: Sie. Der Austausch der Lüftungsanlage, ein Rohrbruch, die defekte Heizung: der Vermieter, sofern Sie die Anlage nicht selbst eingebaut haben. Melden Sie jeden Mangel, den Sie nicht selbst beheben müssen, sofort schriftlich (Art. 257g), sonst haften Sie für Folgeschäden. Beseitigt der Vermieter einen gemeldeten Mangel nicht innert angemessener Frist, haben Sie nach Art. 259a bis 259i das Recht auf Beseitigung, verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses ab Kenntnis des Mangels, Schadenersatz und, nach schriftlicher Fristansetzung und Ankündigung, auf Hinterlegung des Mietzinses bei der vom Kanton bezeichneten Stelle. Eine Woche ohne Warmwasser ist für einen Coiffeursalon ein Mangel, der die Tauglichkeit erheblich beeinträchtigt; dokumentieren Sie ausgefallene Termine, denn der entgangene Umsatz ist Schaden.

Bei der Rückgabe müssen Sie die Räume in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267); normale Abnützung schulden Sie nicht. Eine Klausel, die Sie im Voraus zu einer Entschädigung verpflichtet, die über den tatsächlichen Schaden hinausgeht, ist nichtig (Abs. 2). Der Vermieter muss die Räume bei der Rückgabe prüfen und Mängel sofort rügen, sonst verliert er seine Ansprüche (Art. 267a). Erstellen Sie bei Einzug und Auszug ein Übergabeprotokoll mit Fotos; nach Art. 256a dürfen Sie beim Einzug das Rückgabeprotokoll des Vormieters einsehen und den früheren Mietzins erfahren, was Ihnen bei der Anfechtung eines überhöhten Anfangsmietzinses (Art. 270, innert 30 Tagen nach Übernahme) hilft.

Umbau und Nutzungsänderung: schriftliche Zustimmung und Baubewilligung

Ein Coiffeursalon braucht fast immer bauliche Anpassungen: Wasser- und Abwasserleitungen zu den Waschplätzen, eine stärkere Stromzuleitung, eine Lüftung, oft eine neue Beleuchtung. Nach Art. 260a OR dürfen Sie Erneuerungen und Änderungen nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Hat er zugestimmt, darf er die Wiederherstellung des früheren Zustands beim Auszug nur verlangen, wenn das schriftlich vereinbart wurde (Abs. 2), und weisen die Räume dank Ihrer Investition bei Vertragsende einen erheblichen Mehrwert auf, können Sie dafür eine Entschädigung verlangen (Abs. 3). Regeln Sie darum im Vertrag drei Dinge ausdrücklich: welche Umbauten bewilligt sind (Plan als Anhang), ob Sie beim Auszug rückbauen müssen, und ob und wie der Restwert Ihrer Einbauten vergütet wird.

Die privatrechtliche Zustimmung des Vermieters ersetzt die öffentlich-rechtliche Bewilligung nicht. Wird aus einem Laden, Büro oder Café ein Coiffeursalon, ist das eine Nutzungsänderung, die nach den kantonalen Planungs- und Baugesetzen in der Regel bewilligungspflichtig ist; zuständig ist das Bauamt der Gemeinde, und die Anforderungen (Lüftung, Lärm, Abwasser, Parkplätze, Behindertengerechtigkeit) sind kantonal und kommunal verschieden. Fragen Sie vor der Unterschrift beim Bauamt nach, ob der Zweck «Coiffeursalon» an dieser Adresse zulässig ist und was die Umnutzung verlangt, und machen Sie den Vertrag von der Bewilligung abhängig (aufschiebende Bedingung) oder vereinbaren Sie ein Rücktrittsrecht, falls sie verweigert wird. Dasselbe gilt für die Reklame: Ein Schild an der Fassade braucht die Zustimmung des Vermieters im Vertrag und meist eine Reklamebewilligung der Gemeinde.

Untermiete und Stuhlmiete

Sie dürfen die Räume mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Art. 262 OR). Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn Sie ihm die Bedingungen nicht bekanntgeben, wenn die Bedingungen im Vergleich zum Hauptvertrag missbräuchlich sind oder wenn ihm aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Sie haften dafür, dass die Untermieterin die Räume nicht anders braucht, als Ihnen selbst erlaubt ist (Abs. 3). Die Volksabstimmung vom 24. November 2024 hat die geplante Verschärfung der Untermiete abgelehnt; es gilt weiterhin dieser Wortlaut.

Für Salons ist der praktische Fall die Stuhlmiete: Eine selbständige Coiffeuse mietet einen Arbeitsplatz in Ihrem Salon. Mietrechtlich ist das eine teilweise Untermiete, für die Sie die Zustimmung des Vermieters brauchen, am besten schon im Hauptvertrag als generelle Erlaubnis für Stuhlmieterinnen. Fehlt sie, riskieren Sie eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung nach Art. 257f Abs. 3. Beachten Sie auch Art. 268 Abs. 2: Das Retentionsrecht Ihres Vermieters erfasst die Sachen der Untermieterin, soweit diese ihren Mietzins an Sie nicht bezahlt hat. Alles Weitere zur Stuhlmiete, vom Vertrag über die AHV-Kriterien gegen Scheinselbständigkeit bis zur MWST, steht im Beitrag zur Stuhlmiete im Coiffeursalon in der Schweiz.

Salon übergeben oder schliessen: Art. 263 und Art. 264

Übertragung des Mietvertrags beim Verkauf

Dieser Artikel gilt nur für Geschäftsräume und ist beim Verkauf eines Salons zentral: Nach Art. 263 OR kann der Mieter von Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen, und der Vermieter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern, etwa weil die Käuferin offensichtlich zahlungsunfähig ist. Stimmt er zu, tritt die Käuferin an Ihre Stelle, zu den bestehenden Bedingungen, also auch zum bestehenden Mietzins. Sie bleiben aber solidarisch haftbar, bis das Mietverhältnis nach Vertrag oder Gesetz beendet werden könnte, höchstens zwei Jahre (Abs. 4). Wer seinen Salon verkauft, verkauft im Kern den Standort; ohne übertragbaren Mietvertrag ist der Kundenstamm wenig wert. Wie die Übernahme auf Käuferseite abläuft, mit Art. 333 OR für das Personal und der Prüfung des bestehenden Vertrags, steht im Beitrag zum Coiffeursalon übernehmen in der Schweiz.

Vorzeitig raus: die zumutbare Nachmieterin

Wollen Sie schliessen, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist, hilft Art. 264 OR: Sie sind von Ihren Pflichten befreit, wenn Sie eine für den Vermieter zumutbare neue Mieterin vorschlagen, die zahlungsfähig und bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Sonst schulden Sie den Mietzins bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin, abzüglich dessen, was der Vermieter erspart oder durch anderweitige Vermietung gewinnt (Abs. 3). Die Nachmieterin muss nicht Coiffeuse sein, aber der Zweck im Vertrag muss zu ihr passen, sonst darf der Vermieter ablehnen. Alle Schritte der Schliessung, von der Kündigung über die MWST-Abmeldung bis zur Löschung im Handelsregister, stehen im Beitrag zum Coiffeursalon schliessen in der Schweiz.

MWST auf der Geschäftsmiete: die Optionsklausel

Die Vermietung von Räumen ist nach Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 des Mehrwertsteuergesetzes von der Steuer ausgenommen, der Vermieter kann aber nach Art. 22 MWSTG für die Versteuerung optieren, bei Geschäftsräumen ist das zulässig und bei professionellen Vermietern üblich. Dann kommen 8,1 % MWST auf den Mietzins. Ist Ihr Salon selbst mehrwertsteuerpflichtig und rechnet effektiv ab, holen Sie diese Vorsteuer zurück; rechnen Sie mit dem Saldosteuersatz oder liegen Sie unter CHF 100'000 Umsatz, sind die 8,1 % echte Kosten. Prüfen Sie darum, ob der Mietzins im Vertrag «inkl.» oder «zzgl. MWST» steht, und rechnen Sie den Unterschied in die Kalkulation ein; die Grundlagen stehen im Beitrag zur Mehrwertsteuer im Coiffeursalon.

Checkliste: was im Mietvertrag für einen Coiffeursalon stehen sollte

• Zweck: «Betrieb eines Coiffeursalons mit Verkauf von Haarpflegeprodukten», nicht nur «Ladenlokal». Der Zweck bestimmt, was der Vermieter schuldet und ob eine Nachmieterin passt.
• Mietobjekt: Fläche, Nebenräume, Lager, Kellerabteil, Parkplatz, Nutzung des Schaufensters und der Fassade für das Schild.
• Laufzeit: feste Dauer mit einseitiger Verlängerungsoption zu Ihren Gunsten; bei unbefristetem Vertrag ein Kündigungsverzicht des Vermieters für die Amortisationsdauer Ihrer Einbauten.
• Kündigung: Frist und die ortsüblichen Termine ausdrücklich genannt.
• Mietzins: Nettomietzins, Basis (Referenzzinssatz, Stand des Landesindex), oder gültige Index- oder Staffelklausel mit passender Laufzeit; MWST-Option ja oder nein.
• Nebenkosten: jeder Posten einzeln, akonto oder pauschal, eigene Zähler für Strom und Wasser.
• Kaution: Höhe, Sperrkonto auf Ihren Namen, Alternative Bankgarantie oder Versicherung.
• Umbau: bewilligte Arbeiten als Plan im Anhang, Regelung von Rückbau und Entschädigung des Mehrwerts.
• Technik: garantierte Stromleistung, Warmwasser, Lüftung, Wer-zahlt-was für Unterhalt und Ersatz.
• Öffnungszeiten: keine Bindung an Ladenöffnungszeiten eines Centers, die Ihren Samstagabend oder Abendverkauf verhindern; bei Einkaufszentren prüfen Sie die Betriebsordnung.
• Untermiete: generelle Zustimmung für Stuhlmieterinnen.
• Übertragung: Bestätigung von Art. 263, allenfalls mit Verzicht auf die Solidarhaftung nach Übergabe.
• Konkurrenzschutz: Zusage des Vermieters, in derselben Liegenschaft keinen zweiten Coiffeursalon einzumieten; das Gesetz gibt Ihnen das nicht, nur der Vertrag.
• Versicherung: wer die Glasbruch- und Gebäudeversicherung trägt und was Ihre Betriebshaftpflicht decken muss; dazu der Beitrag zu den Versicherungen für den Coiffeursalon.
• Bedingung: Vertrag unter dem Vorbehalt der Baubewilligung für die Umnutzung.

Was Sie vor der Unterschrift verhandeln sollten

Ein Vermieter, der ein Ladenlokal leer stehen hat, hat Spielraum, auch wenn der Vertragsentwurf anders aussieht. Die Punkte mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Ertrag:

1. Mietzinsfreie Umbauzeit. Zwei bis drei Monate ohne Miete, während Sie die Waschplätze installieren, sind in der Praxis verhandelbar, vor allem bei längerer Laufzeit. Bei CHF 2'200 Nettomietzins sind das CHF 4'400 bis 6'600.
2. Beteiligung an den Einbauten. Lüftung, Wasser und Elektrik erhöhen den Wert der Liegenschaft; ein Vermieter, der mitzahlt oder den Restwert bei Auszug vergütet, bindet Sie zu Recht länger.
3. Option statt feste Doppellaufzeit. Fünf Jahre fest plus Option zu Ihren Gunsten gibt Ihnen Sicherheit, ohne Sie zehn Jahre zu binden.
4. Kaution auf drei Monatsmieten begrenzen oder die Versicherungslösung akzeptieren lassen.
5. Staffel statt Index in den ersten Jahren, wenn Sie Planbarkeit brauchen: Die Stufen stehen in Franken fest, und Sie wissen heute, was Sie im Jahr 2027 zahlen.
6. Anfangsmietzins prüfen. Fragen Sie nach dem Mietzins des Vormieters (Art. 256a Abs. 2). Liegt der neue Zins erheblich darüber, können Sie ihn innert 30 Tagen nach Übernahme anfechten (Art. 270).

Unterschreiben Sie nichts am Tisch. Nehmen Sie den Entwurf mit, lassen Sie ihn prüfen, und kommen Sie mit einer Liste zurück. Ein Vermieter, der darauf nicht eingeht, sagt Ihnen etwas über die nächsten zehn Jahre.

Streit mit dem Vermieter: die Schlichtungsbehörde

Fast jeder Streit aus der Miete von Geschäftsräumen beginnt bei der Schlichtungsbehörde, und viele enden dort. Nach Art. 197 der Zivilprozessordnung geht dem Gerichtsverfahren ein Schlichtungsversuch voraus; bei Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Behörde paritätisch zusammengesetzt, mit einer vorsitzenden Person und je einer Vertretung der Mieter- und der Vermieterseite (Art. 200 ZPO). Das Verfahren ist für beide Seiten kostenlos: Nach Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO werden in Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen keine Gerichtskosten gesprochen, und Parteientschädigungen gibt es im Schlichtungsverfahren nicht (Abs. 1). Einen Anwalt brauchen Sie dafür nicht; der Mieterverband oder die Rechtsberatung Ihres Branchenverbands reicht meist aus.

Kommt keine Einigung zustande, kann die Behörde in Fragen des Missbrauchsschutzes, der Hinterlegung, des Kündigungsschutzes und der Erstreckung einen Entscheidvorschlag machen (Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO), der als angenommen gilt, wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen ablehnt (Art. 211). Bis CHF 2'000 Streitwert kann sie auf Antrag selbst entscheiden (Art. 212). Erst danach geht es vor das Mietgericht beziehungsweise das Bezirksgericht. Während eines Anfechtungsverfahrens gilt der bisherige Vertrag unverändert weiter (Art. 270e OR), und eine Kündigung, die der Vermieter während des Verfahrens oder in den drei Jahren danach ausspricht, ist nach Art. 271a anfechtbar. Die Fristen sind kurz und zwingend: 30 Tage für die Anfechtung einer Kündigung oder einer Erhöhung, 30 Tage nach der (ausgebliebenen) Antwort auf ein Herabsetzungsbegehren. Tragen Sie sie am Tag des Posteingangs in den Kalender.

Rechenbeispiel: die Miete in der Kostenstruktur eines Coiffeursalons

Alle Zahlen sind Annahmen für einen Salon mit zwei Stühlen in einer Deutschschweizer Stadt, derselbe Beispielsalon wie in der Preiskalkulation für den Coiffeursalon; ersetzen Sie jede Zeile durch Ihre eigene Zahl.

Und was die Stellschrauben dieses Artikels an diesem Beispiel bewegen:

Die Senkung nach Referenzzinssatz ist in dieser Tabelle der einzige Hebel, der jedes Jahr wirkt und nichts kostet als einen eingeschriebenen Brief. CHF 1'500 im Jahr entsprechen bei einem Damenhaarschnitt zu CHF 85 rund 18 Kundinnen, deren Umsatz Sie sonst nur für die Mietdifferenz erarbeiten. Wer vor der nächsten Preisrunde steht, sollte diesen Brief zuerst schreiben; wie die Miete neben GAV-Löhnen und MWST als Kostentreiber in die Preiserhöhung im Coiffeursalon einfliesst, steht dort.

Was ViteUneCoupe damit zu tun hat

Wenig, und das soll hier ehrlich stehen: Ein Mietvertrag wird mit dem Vermieter verhandelt, nicht mit einer Terminsoftware. Zwei Berührungspunkte gibt es trotzdem. Erstens ist die Miete ein Fixposten, der läuft, ob Stühle besetzt sind oder nicht; jede Lücke im Terminkalender zahlt die Miete mit. Eine Buchungsseite, über die Kundinnen rund um die Uhr Termine buchen, und beim Standard-Tarif ab 29 € zzgl. MwSt. pro Monat automatische Bestätigungs- und Erinnerungs-E-Mails, füllen Lücken, die am Telefon offen bleiben. Zweitens kostet die Grundversion nichts, ohne Provision und ohne Laufzeit, was in der Gründungsphase mit Kaution, Umbau und erster Miete zählt. Was ViteUneCoupe für Schweizer Salons nicht bietet, ebenfalls klar: Die Abrechnung erfolgt in Euro, es gibt keine SMS-Erinnerungen, keine TWINT-Anbindung und keine Kasse. Für den Mietvertrag selbst bleiben Mieterverband, Verband und Anwalt die richtigen Adressen.

Häufig gestellte Fragen

Wie lang ist die Kündigungsfrist für Geschäftsräume in der Schweiz?

Sechs Monate auf einen ortsüblichen Termin, oder, wo kein Ortsgebrauch besteht, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266d OR). Der Vertrag darf eine längere Frist vorsehen, keine kürzere zu Lasten des Mieters. Beide Seiten müssen schriftlich kündigen, der Vermieter auf dem amtlichen Formular (Art. 266l), sonst ist die Kündigung nichtig.

Darf der Vermieter für ein Ladenlokal mehr als drei Monatsmieten Kaution verlangen?

Ja. Die Obergrenze von drei Monatszinsen in Art. 257e Abs. 2 OR gilt nur für Wohnräume. Für Geschäftsräume ist die Höhe Verhandlungssache; zwingend ist nur, dass das Geld auf ein Sperrkonto bei einer Bank auf Ihren Namen geht und die Bank es ohne Ihre Zustimmung nur aufgrund eines Zahlungsbefehls oder Urteils herausgibt.

Habe ich als Mieterin von Geschäftsräumen Anspruch auf eine Mietzinssenkung, wenn der Referenzzinssatz sinkt?

Ja, die Regeln über missbräuchliche Mietzinse gelten für Wohn- und Geschäftsräume gleich (Art. 253b, 269 ff. OR). Pro Viertelprozentpunkt sind es 2,91 % des Nettomietzinses, abzüglich Teuerung und Kostensteigerungen, die der Vermieter beziffert gegenrechnen darf. Der Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 %. Das Begehren stellen Sie schriftlich beim Vermieter auf den nächsten Kündigungstermin; antwortet er innert 30 Tagen nicht oder ablehnend, haben Sie 30 Tage für die Schlichtungsbehörde (Art. 270a). Bei einer gültigen Indexmiete gilt stattdessen der Landesindex.

Darf ich einen Stuhl in meinem Salon ohne Zustimmung des Vermieters vermieten?

Nein. Stuhlmiete ist eine teilweise Untermiete und braucht nach Art. 262 OR die Zustimmung des Vermieters. Er darf sie nur verweigern, wenn Sie ihm die Bedingungen nicht nennen, wenn diese missbräuchlich sind oder wenn ihm wesentliche Nachteile entstehen. Am einfachsten ist eine generelle Erlaubnis im Hauptmietvertrag.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ich meinen Salon verkaufe?

Als Mieterin von Geschäftsräumen können Sie den Vertrag mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf die Käuferin übertragen (Art. 263 OR); der Vermieter darf nur aus wichtigem Grund ablehnen. Die Käuferin tritt zu den bestehenden Bedingungen ein, Sie haften noch höchstens zwei Jahre solidarisch mit ihr. Ohne diese Zustimmung bleibt nur die ordentliche Kündigung oder der Vorschlag einer zumutbaren Nachmieterin nach Art. 264.

Wer bezahlt die Lüftung und die Waschplätze?

Was Sie einbauen, bezahlen Sie, mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters (Art. 260a OR); regeln Sie Rückbau und Entschädigung des Mehrwerts im Vertrag. Was zur Liegenschaft gehört, muss der Vermieter unterhalten und ersetzen (Art. 256); Ihnen bleibt der kleine Unterhalt wie Filter, Dichtungen und Reinigung (Art. 259). Steht als Zweck «Coiffeursalon» im Vertrag, muss das Lokal dafür taugen, also auch die nötige Lüftung und Wasserversorgung haben.