Mietvertrag für das Geschäftslokal: worauf Friseursalons in Österreich vor der Unterschrift achten müssen

Der Mietvertrag für das Geschäftslokal ist die teuerste Unterschrift, die Sie als Friseurin oder Friseur in Österreich in der Gründungsphase leisten: Über zehn Jahre gerechnet geht es schnell um 200.000 Euro und mehr, und anders als bei der Einrichtung lässt sich ein schlechter Vertrag nicht einfach austauschen. Gleichzeitig ist das Mietrecht hierzulande ein Flickwerk aus Mietrechtsgesetz (MRG), ABGB, Gebührengesetz und Umsatzsteuergesetz, bei dem für ein Geschäftslokal oft andere Regeln gelten als für die Wohnung nebenan.

Dieser Leitfaden geht die Punkte durch, die für einen Friseursalon in Österreich vor der Unterschrift geklärt sein müssen: ob und wie weit das MRG auf Ihr Lokal anwendbar ist, was Befristung und Kündigungsschutz bedeuten, was bei der Kaution üblich ist, wie hoch die Mietvertragsgebühr ausfällt, warum eine Umsatzsteuer-Klausel für einen Kleinunternehmer-Salon richtig teuer werden kann, und was die Betriebsanlage mit dem Mietvertrag zu tun hat. Am Ende stehen eine Checkliste und ein durchgerechnetes Beispiel.

Ein Hinweis vorab: Dieser Artikel ist sorgfältig recherchierte Orientierung für Salonbetriebe in Österreich (alle Rechtsquellen verlinkt, geprüft am 30. Oktober 2026), aber keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie den konkreten Vertrag vor der Unterschrift von der Rechtsberatung Ihrer WKO-Landeskammer, einer Anwältin oder einem Notar prüfen; das kostet einen Bruchteil dessen, was eine einzige ungünstige Klausel über die Laufzeit kostet. Für den Rest der Gründung, vom Befähigungsnachweis bis zur Gewerbeanmeldung, gibt es unseren Leitfaden zum Friseursalon eröffnen in Österreich; wer vorerst ganz ohne Lokal starten will, findet im Beitrag zur mobilen Friseurin in Österreich den Weg ohne Mietvertrag. Und ein Tipp für die Planung: Die Werkzeuge für den Betrieb müssen in dieser Phase nichts kosten, eine kostenlose Online-Terminbuchung für Friseursalons lässt sich einrichten, lange bevor der Schlüssel übergeben wird.

Gilt das MRG für Ihr Geschäftslokal? Die wichtigste Frage zuerst

Fast alles, was im Folgenden steht, hängt von einer Vorfrage ab: Fällt Ihr Geschäftslokal in den Vollanwendungsbereich, in den Teilanwendungsbereich oder gar nicht in das Mietrechtsgesetz? § 1 MRG regelt das, und die Antwort entscheidet über Kündigungsschutz, Betriebskosten, Kaution und über das, was bei einem späteren Verkauf des Salons passiert.

Vollanwendung: der Altbau mit mehreren Objekten

Das MRG gilt nach § 1 Abs 1 grundsätzlich für die Miete von Wohnungen und Geschäftsräumen. Vollständig anwendbar ist es im Regelfall auf Geschäftslokale in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 baubewilligt wurden und mehr als zwei selbständige Wohnungen oder Geschäftsräume haben, also auf das klassische Gründerzeithaus mit Geschäftslokal im Erdgeschoß. Hier gelten der volle Kündigungsschutz des § 30 MRG, der taxative Betriebskostenkatalog des § 21 MRG, die Kautionsregel des § 16b MRG und der für Salonübernahmen wichtige § 12a MRG.

Teilanwendung: Neubau, Dachbodenausbau, Zubau, Wohnungseigentum

Nach § 1 Abs 4 MRG gelten nur die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49 MRG für Mietgegenstände in Gebäuden, die ohne öffentliche Mittel neu errichtet wurden und deren Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 erteilt wurde, für Dachbodenausbauten (Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001), für Zubauten (Baubewilligung nach dem 30. September 2006) und für Objekte im Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 neu errichtet wurden. Praktisch heißt das für einen Salon im Neubau: Kündigungsschutz (§§ 29 bis 36) und Kautionsregeln (§ 16b) gelten, der Betriebskostenkatalog des § 21 MRG und der Eintritt des Erwerbers nach § 12a MRG dagegen nicht. Die Miethöhe ist frei vereinbar.

Vollausnahme: zwei Objekte, sechs Monate, Wirtschaftspark

Ganz außerhalb des MRG steht ein Geschäftslokal nach § 1 Abs 2 MRG unter anderem dann, wenn das Gebäude höchstens zwei selbständige Wohnungen oder Geschäftsräume hat (Z 5; nachträglich durch Dachbodenausbau geschaffene Räume zählen nicht mit), oder wenn der Vertrag auf höchstens ein halbes Jahr befristet ist (Z 3). Das trifft überraschend oft zu: Der Salon im Erdgeschoß eines Hauses, über dem nur die Eigentümerin wohnt, ist ein Zwei-Objekte-Haus und damit reines ABGB-Mietrecht. Dann gibt es keinen gesetzlichen Kündigungsschutz, keine Betriebskostenliste und keinen § 12a; es gilt ausschließlich, was im Vertrag steht. Für Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark (§ 1 Abs 5 MRG) gelten immerhin die §§ 14 und 29 bis 36.

Die WKO weist auf eine Falle beim Sechs-Monats-Vertrag hin: Die sechs Monate sind eine absolute Obergrenze, auch bei Verlängerungen und Kettenverträgen. Wird sie überschritten, entfällt die Ausnahme rückwirkend und der Vertrag unterliegt dem MRG ganz oder teilweise (WKO, Befristungsmöglichkeiten bei Miete und Pacht von Geschäftsräumen, Stand 2. Jänner 2026, geprüft am 30. Oktober 2026).

Woher wissen Sie, welcher Fall vorliegt? Fragen Sie nach dem Datum der Baubewilligung und zählen Sie die selbständigen Objekte im Haus. Im Zweifel klärt das die Rechtsberatung der WKO anhand des Grundbuchs und der Baupläne. Lassen Sie sich diese Einordnung nicht vom Vermieter diktieren; eine Klausel "auf dieses Mietverhältnis ist das MRG nicht anzuwenden" ändert nichts an der gesetzlichen Zuordnung.

Miete oder Pacht?

Wenn Sie nicht leere Räume, sondern einen eingerichteten, laufenden Salon samt Kundenstock gegen Entgelt übernehmen, kann rechtlich eine Unternehmenspacht vorliegen. Dann gilt ausschließlich das ABGB, ohne MRG-Kündigungsschutz und ohne die Befristungsregeln. Die Abgrenzung ist laut WKO stark von der Rechtsprechung geprägt; wer einen bestehenden Betrieb übernimmt, sollte das vor der Unterschrift klären lassen. Die Übernahme eines laufenden Salons mit Kaufvertrag ist ein eigenes Thema, das unser Leitfaden zum Friseursalon übernehmen in Österreich behandelt.

Befristung und Kündigungsverzicht: wie lange binden Sie sich?

Für Geschäftsräume gibt es keine Mindestdauer

Anders als bei Wohnungen, für die § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG seit 1. Jänner 2026 bei Vermietung durch Unternehmer eine Mindestbefristung von fünf Jahren vorschreibt (drei Jahre, wenn der Vermieter kein Unternehmer ist), kennt das MRG für Geschäftsräume weder eine Mindest- noch eine Höchstdauer. Befristungen können beliebig lang sein und beliebig oft verlängert werden. Zwei Formvorschriften gelten aber zwingend, sobald das MRG auch nur teilweise anwendbar ist:

• Schriftform: Die Befristung muss schriftlich vereinbart und von allen Vermietern und Mietern unterschrieben sein, auch jede Verlängerung (§ 29 Abs 1 Z 3 lit a und Abs 4 MRG).
• Unbedingter Endtermin: Der Vertrag muss zu einem kalendermäßig bestimmten Zeitpunkt enden, ohne dass es einer Kündigung oder einer anderen Bedingung bedarf. Formulierungen wie "kann nach Ablauf fortgesetzt werden" machen die Befristung laut WKO angreifbar.

Ist die Befristung unwirksam, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 29 Abs 3 lit a MRG), und der Mieter genießt vollen Kündigungsschutz. Das klingt nach einem Vorteil für den Salon, ist aber eine unsichere Basis für eine Investition von mehreren zehntausend Euro in Waschplätze und Leitungen.

Was passiert, wenn niemand reagiert?

Läuft ein befristeter Vertrag im MRG-Bereich ab und der Vermieter bringt nicht binnen 14 Tagen die Räumungsklage ein (oder hat vorher einen Räumungsvergleich oder Übergabsauftrag erwirkt), gilt der Vertrag nach § 29 Abs 3 lit b MRG einmalig als auf fünf Jahre erneuert (drei Jahre bei einem Vermieter, der kein Unternehmer ist). Der Mieter kann den erneuerten Vertrag jederzeit zum Monatsletzten mit dreimonatiger Frist kündigen. Diese Fünf-Jahres-Regel gilt für Erneuerungen nach dem 31. Dezember 2025; davor waren es drei Jahre (WKO, siehe oben).

Der Kündigungsverzicht: die Klausel, die Sie am längsten bindet

In der Praxis sieht ein typischer Salon-Mietvertrag so aus: zehn Jahre befristet, kombiniert mit einem Kündigungsverzicht des Mieters für die ersten drei bis fünf Jahre, oder unbefristet mit beidseitigem Kündigungsverzicht. Wichtig zu wissen: Das unverzichtbare vorzeitige Kündigungsrecht des Mieters nach einem Jahr (§ 29 Abs 2 MRG) gilt nur für Wohnungen. Für ein Geschäftslokal bedeutet eine Befristung ohne vereinbartes Kündigungsrecht, dass Sie die gesamte Laufzeit zahlen, auch wenn der Standort nicht funktioniert. Die WKO bringt es auf den Punkt: "Eine Befristung bewirkt immer, dass beide Vertragspartner an die Befristung gebunden sind."

Verhandeln Sie deshalb bewusst:

• eine Laufzeit, die zu Ihrer Abschreibung passt (Investitionen in die Einrichtung werden über die Nutzungsdauer verteilt, ein Vertrag, der vorher endet, lässt Sie auf Restwerten sitzen),
• ein eigenes vorzeitiges Kündigungsrecht nach einer Anlaufphase, etwa ab dem dritten Jahr mit sechs Monaten Frist,
• eine Verlängerungsoption zu Ihren Gunsten, schriftlich und mit unbedingtem Endtermin formuliert,
• und bei einem Vermieterwechsel: Eine Befristung oder ein Kündigungsverzicht bindet einen späteren Käufer des Hauses laut WKO nur, wenn der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen ist. Für einen Salon, der 60.000 Euro verbaut, kann diese Eintragung die Investition sichern.

Kündigungsschutz: wann der Vermieter kündigen darf

Im Voll- und Teilanwendungsbereich kann der Vermieter nur aus den in § 30 MRG aufgezählten wichtigen Gründen kündigen, und zwar gerichtlich. Weitere Kündigungsgründe dürfen laut WKO nicht vertraglich vereinbart werden; zulässig ist nur, dass der Vertrag einen konkreten, für den Vermieter bedeutsamen Umstand als Kündigungsgrund schriftlich festhält (§ 30 Abs 2 Z 13 MRG). Die Gründe, die einen Friseursalon in der Praxis betreffen:

• Mietzinsrückstand (Z 1): Rückstand von mindestens acht Tagen trotz Mahnung. Wer eine Flaute hat, redet rechtzeitig mit dem Vermieter, statt einfach nicht zu überweisen.
• Erheblich nachteiliger Gebrauch (Z 3): etwa Wasserschäden durch unsachgemäß installierte Waschplätze, die das Haus beschädigen.
• Gänzliche Weitergabe (Z 4): Wer das Lokal komplett an Dritte weitergibt oder zu einem unverhältnismäßig hohen Entgelt untervermietet, riskiert die Kündigung. Eine einzelne Stuhlmieterin im laufenden Salon ist keine gänzliche Weitergabe, kann aber gegen ein vertragliches Untervermietverbot verstoßen; mehr dazu im Beitrag zur Stuhlmiete im Friseursalon in Österreich.
• Nichtverwendung (Z 7): Der Vermieter kann kündigen, wenn "die vermieteten Räumlichkeiten nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden, es sei denn, daß der Mieter nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts abwesend ist" (§ 30 MRG, geprüft am 30. Oktober 2026). Für Sie heißt das zweierlei: Lassen Sie den Verwendungszweck im Vertrag nicht zu eng fassen ("Friseursalon" ist besser als "Damensalon mit drei Bedienplätzen"), und ein monatelanger Leerstand ohne Betrieb ist ein Kündigungsrisiko, auch wenn die Miete pünktlich kommt.

Außerhalb des MRG, also im Zwei-Objekte-Haus oder beim Pachtvertrag, gibt es diesen Schutz nicht: Der Vermieter kann einen unbefristeten Vertrag unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Fristen ohne Angabe von Gründen kündigen.

Kündigungsfristen und -termine

Sind im Vertrag keine Fristen vereinbart, gilt § 560 ZPO: Für Geschäftsräume mit Mietzins ist die Kündigung zum 31. März, 30. Juni, 30. September oder 31. Dezember möglich, mit einer Frist von mindestens drei Monaten (Abs 1 Z 2 lit e; geprüft am 30. Oktober 2026). Die Sechs-Monats-Frist, die in manchen Ratgebern kursiert, gilt für andere Bestandverhältnisse, nicht für die Geschäftsraummiete mit monatlichem Mietzins. Vertraglich werden für Salons oft längere Fristen vereinbart; achten Sie darauf, dass sie für beide Seiten gleich sind. Diese Termine werden spätestens dann wichtig, wenn Sie den Betrieb einmal aufgeben: Wie die Kündigung des Lokals mit Ruhendmeldung, Team und Registrierkasse zusammenspielt, beschreibt unser Leitfaden zum Friseursalon schließen in Österreich.

§ 12a MRG: der Paragraph, der beim Salonverkauf zählt

Wer später den Salon verkaufen will oder jetzt einen laufenden Betrieb samt Mietvertrag übernimmt, muss § 12a MRG kennen (nur im Vollanwendungsbereich, geprüft am 30. Oktober 2026):

• Eintritt des Erwerbers (Abs 1): Veräußert der Hauptmieter das im Lokal betriebene Unternehmen zur Fortführung, tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Mieters in den Mietvertrag ein, auch gegen den Willen des Vermieters. Beide müssen dem Vermieter die Veräußerung unverzüglich anzeigen.
• Mietzinsanhebung (Abs 2): Liegt der bisherige Mietzins unter dem angemessenen Betrag nach § 16 Abs 1 MRG, darf der Vermieter binnen sechs Monaten ab der Anzeige die Anhebung auf den angemessenen Mietzins verlangen, unter Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit. Ein Salon, der seit 1995 eine Altmiete von 700 Euro zahlt, kann nach der Übernahme also auf die heutige Marktmiete springen.
• Machtwechsel (Abs 3): Bei einer GmbH als Mieterin löst auch der Verkauf der Mehrheit der Anteile dieselbe Anhebung aus.
• Verpachtung (Abs 5 und 6): Der Mieter darf das Unternehmen trotz anderslautender Vereinbarung verpachten; auch hier darf der Vermieter für die Pachtdauer anheben, außer bei einer krankheitsbedingten Verpachtung von insgesamt höchstens fünf Jahren.
• Vorabfeststellung (Abs 8): Vor einem geplanten Verkauf kann der Mieter den zulässigen Mietzins gerichtlich feststellen lassen; das bindet den Käufer und, wenn der Verkauf binnen eines Jahres erfolgt, auch den Vermieter.

Für Gründerinnen, die sich zwischen Neueröffnung und Übernahme entscheiden, ist das eine der wichtigsten Rechenpositionen: Die günstige Altmiete, mit der ein Salon zum Verkauf angeboten wird, ist nach § 12a oft nicht das, was Sie zahlen werden. Im Teilanwendungsbereich und außerhalb des MRG gibt es dagegen gar kein gesetzliches Eintrittsrecht; dort hängt die Übertragbarkeit des Mietvertrags vollständig von einem vertraglichen Weitergaberecht ab. Wer einmal verkaufen möchte, verhandelt dieses Weitergaberecht am besten schon beim Einzug.

Kaution: § 16b MRG und die Sechs-Monats-Richtlinie des OGH

Eine gesetzliche Obergrenze für die Kaution gibt es in Österreich nicht. Der Oberste Gerichtshof nennt in ständiger Rechtsprechung als generelle Richtlinie für eine den üblichen Sicherungsbedürfnissen des Vermieters entsprechende Kaution einen Betrag von bis zu sechs Bruttomonatsmieten; eine höhere Kaution setzt die Darlegung eines besonderen Sicherstellungsbedürfnisses voraus (OGH, RS0105974, geprüft am 30. Oktober 2026). Diese Rechtsprechung ist zum Ablöseverbot des § 27 MRG ergangen, gilt also im Vollanwendungsbereich. Üblich sind bei Geschäftslokalen drei bis sechs Bruttomonatsmieten; bei einem Salon, der mit einem Umbau beginnt, verlangen Vermieter wegen des Rückbaurisikos oft das obere Ende.

§ 16b MRG gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich und regelt den Umgang mit dem Geld (geprüft am 30. Oktober 2026):

• Eine Barkaution muss der Vermieter fruchtbringend auf einem Sparbuch veranlagen (oder gleich sicher und gleich verzinst getrennt von seinem Vermögen) und Ihnen auf Verlangen schriftlich Auskunft geben.
• Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung berechtigter Forderungen aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.
• Im Insolvenzfall des Vermieters ist die Kaution vor fremden Gläubigern geschützt (Abs 3).

Alternativen zur Barkaution sind eine Bankgarantie oder eine Kautionsversicherung. Sie schonen die Liquidität in der Gründungsphase, kosten aber laufende Gebühren; rechnen Sie das gegen den Kontokorrentzins, den Sie für 7.000 Euro gebundene Barkaution zahlen würden.

Betriebskosten, Erhaltung und Wertsicherung

Betriebskosten: Liste oder Blankoscheck

Im Vollanwendungsbereich dürfen nur die in § 21 MRG aufgezählten Kosten als Betriebskosten verrechnet werden: Wasser, Rauchfangkehrung, Kanal, Müll, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile, bestimmte Versicherungen, Verwaltung und Hausbetreuung (geprüft am 30. Oktober 2026). Der Vermieter darf eine monatliche Pauschale auf Basis des Vorjahres einheben (bei Erhöhungen höchstens 10 % darüber) und muss bis 30. Juni des Folgejahres abrechnen; Sie haben Einsichtsrecht in die Belege. Instandhaltungsrücklagen oder Reparaturen des Hauses gehören nicht in die Betriebskosten.

Im Teilanwendungsbereich und außerhalb des MRG gilt § 21 nicht. Dort steht in Formularverträgen oft eine offene Liste ("sämtliche Kosten des Hauses einschließlich Instandhaltung und Verwaltung"), die den Salon an Dachreparaturen oder Fassadensanierungen beteiligt. Verlangen Sie eine abschließende Aufzählung der umlagefähigen Kosten, die Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei Jahre und einen Verteilungsschlüssel nach Nutzfläche, der im Vertrag steht.

Erhaltung: wer repariert die Waschplätze?

Nach § 1096 ABGB muss der Vermieter das Bestandstück in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten; wird es ohne Ihr Verschulden unbrauchbar, sind Sie für Dauer und Ausmaß vom Mietzins befreit, und auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im Voraus nicht verzichtet werden (geprüft am 30. Oktober 2026). Im Vollanwendungsbereich kommt § 3 MRG dazu, der dem Vermieter die Erhaltung der allgemeinen Teile und die Behebung ernster Schäden des Hauses zuweist. Die Erhaltung des Inneren Ihres Lokals, insbesondere Ihrer eigenen Einbauten, trifft in der Praxis Sie, und Formularverträge wälzen die Erhaltungspflicht außerhalb des MRG oft weitgehend auf den Mieter über. Lesen Sie die Klausel zu Erhaltung und Instandsetzung Wort für Wort: Wer zahlt, wenn die Therme kaputtgeht? Wer, wenn die Steigleitung undicht wird und Ihre frisch verfliesten Waschplätze aufgestemmt werden müssen?

Investitionen und Ablöse: § 10 MRG hilft Ihnen nicht

Der Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen bei Vertragsende nach § 10 MRG gilt ausdrücklich nur für den "Hauptmieter einer Wohnung" (geprüft am 30. Oktober 2026). Für Ihr Geschäftslokal gibt es keinen gesetzlichen Investitionsersatz. Wer 40.000 Euro in Wasserinstallationen, Elektrik, Boden und Lüftung steckt, regelt deshalb im Vertrag:

• welche Umbauten der Vermieter vorab genehmigt (Plan als Beilage),
• ob bei Vertragsende rückgebaut werden muss oder die Einbauten übergehen,
• ob und wie der Vermieter bei vorzeitigem Ende oder bei Eigenkündigung einen Zeitwert ersetzt,
• und ob Sie das Lokal samt Einbauten an einen Nachmieter weitergeben dürfen.

Umgekehrt gilt im Vollanwendungsbereich das Ablöseverbot des § 27 MRG: Zahlungen des neuen Mieters an den Vormieter oder den Vermieter für die Aufgabe des Lokals sind nur gegen eine gleichwertige Gegenleistung zulässig (etwa die übernommene Einrichtung zum Zeitwert). Ein reines "Schlüsselgeld" kann binnen zehn Jahren samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden, und auf dieses Rückforderungsrecht kann nicht im Voraus verzichtet werden (geprüft am 30. Oktober 2026). Lassen Sie sich bei einer Ablöse also eine Inventarliste mit Bewertung geben.

Wertsicherung: der Verbraucherpreisindex kommt jedes Jahr

Praktisch jeder Geschäftsraum-Mietvertrag enthält eine Wertsicherungsklausel, meist gekoppelt an den Verbraucherpreisindex (VPI) der Statistik Austria. Die 2025 beschlossene Mietpreisbremse hilft Ihnen hier nicht: Das mit 1. Jänner 2026 in Kraft getretene Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG, Art 1 des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes, BGBl I Nr 114/2025) gilt für Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen; Geschäftsraummietverträge sind laut dem Fachverband der Immobilientreuhänder der WKO ausdrücklich nicht erfasst (WKO Salzburg, Newsletter zum 5. MILG, Dezember 2025, geprüft am 30. Oktober 2026). Für Ihr Lokal gilt also die Klausel, die Sie unterschreiben.

Worauf es dabei ankommt: der Ausgangsindex (sollte der Monat des Vertragsabschlusses sein, nicht ein weit zurückliegender Wert), eine Schwellenwertregel (Anpassung erst ab einer Indexänderung von zum Beispiel 3 %), die Frage, ob die Anpassung in beide Richtungen wirkt, und der Zeitpunkt der ersten Anpassung. Ein Punkt, den viele Gründerinnen nicht wissen: Wer den Mietvertrag vor Aufnahme des Betriebs abschließt, um die Voraussetzungen dafür zu schaffen, handelt nach § 1 Abs 3 KSchG noch als Verbraucher (geprüft am 30. Oktober 2026). Für solche Gründungsmietverträge mit einem unternehmerischen Vermieter gelten die Klauselkontrollen des Konsumentenschutzgesetzes, etwa das Erfordernis einer beidseitig wirkenden, sachlich gerechtfertigten Preisgleitklausel (§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG). Das ist kein Freibrief, aber ein Argument in der Verhandlung und im Streitfall.

Mietvertragsgebühr: 1 % für das Geschäftslokal, Selbstberechnung durch den Vermieter

Die Mietvertragsgebühr wurde 2017 für Wohnräume abgeschafft, für Geschäftsräume gibt es sie weiterhin. Nach § 33 Tarifpost 5 Gebührengesetz beträgt sie 1 % der Bemessungsgrundlage (geprüft am 30. Oktober 2026), und sie fällt nur an, wenn eine schriftliche Vertragsurkunde vorliegt. Die Bemessungsgrundlage laut Unternehmensserviceportal (Stand 1. Jänner 2026, geprüft am 30. Oktober 2026):

• Unbefristeter Vertrag: Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen mal drei.
• Befristeter Vertrag: Jahreswert mal Vertragsdauer, höchstens mal 18. Ein vereinbartes vorzeitiges Kündigungsrecht bleibt für die Gebühr außer Betracht; Kombinationen aus befristeter und anschließend unbefristeter Dauer können laut USP bis zum 21-fachen Jahreswert führen.
• Zum Jahreswert zählen alle wiederkehrenden Leistungen, also auch die Betriebskosten. Ob die Umsatzsteuer hineinzählt, hängt davon ab, ob sie in der Urkunde ausgewiesen ist; das ist ein Punkt für die Steuerberatung.

Zur Zahlung: Der Vermieter muss die Gebühr selbst berechnen, bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Vertragsabschluss beim Finanzamt anmelden (Formular Geb 1) und entrichten; auf jeder Vertragsausfertigung ist ein Selbstberechnungsvermerk anzubringen. Eine Klausel, nach der der Mieter die Gebühr trägt, ist zulässig und üblich, ändert aber laut USP nichts an der Pflicht des Vermieters gegenüber dem Finanzamt. Für Sie heißt das: Wenn der Vertrag "Gebühren trägt der Mieter" sagt, zahlen Sie den Betrag an den Vermieter, und der Vertrag sollte festhalten, dass er die Anmeldung übernimmt. Wer die Gebühr sparen will, indem er den Vertrag nur mündlich schließt, kauft sich dafür eine unwirksame Befristung ein (siehe oben): kein guter Tausch.

Umsatzsteuer auf die Miete: die Falle für Kleinunternehmer-Salons

Das ist der Punkt, den die meisten Checklisten im Netz übergehen, und der für einen kleinen Friseursalon am meisten Geld kosten kann.

Die Rechtslage

Die Vermietung von Geschäftsräumen ist nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG unecht von der Umsatzsteuer befreit: Der Vermieter verrechnet keine USt, darf sich dafür aber auch keine Vorsteuer für Sanierung, Umbau oder Hausverwaltung abziehen (geprüft am 30. Oktober 2026). Deshalb optieren viele Vermieter nach § 6 Abs 2 UStG zur Steuerpflicht und schlagen 20 % USt auf die Miete. Seit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 ist diese Option aber nur zulässig, soweit der Mieter das Grundstück "nahezu ausschließlich" für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen; der Vermieter muss das nachweisen. Das Bundesministerium für Finanzen konkretisiert "nahezu ausschließlich" mit mindestens 95 % (BMF, Option zur Steuerpflicht bei Vermietung und Verpachtung, Stand 1. Jänner 2025, geprüft am 30. Oktober 2026); diese Prozentgrenze steht in den Umsatzsteuerrichtlinien, also in einer Verwaltungsanweisung, nicht im Gesetz selbst. Die Einschränkung gilt für Mietverhältnisse, die nach dem 31. August 2012 begonnen haben, sofern der Vermieter nicht schon vor dem 1. September 2012 mit der Errichtung des Gebäudes begonnen hat; ein Mieterwechsel begründet ein neues Mietverhältnis.

Was das für Ihren Salon bedeutet

Ein regelbesteuerter Salon hat damit kein Problem: Friseurleistungen unterliegen dem Normalsteuersatz von 20 %, die auf der Miete ausgewiesene USt holen Sie sich als Vorsteuer zurück, die Miete ist für Sie netto neutral.

Anders bei einem Salon, der die Kleinunternehmerregelung nutzt (seit 2025 bis 55.000 Euro Bruttoumsatz im Jahr). Kleinunternehmerumsätze sind unecht steuerbefreit und schließen den Vorsteuerabzug aus. Damit kann der Vermieter für ein Lokal, das Sie als Kleinunternehmerin nutzen, nicht wirksam zur Steuerpflicht optieren: Die WKO hält fest, dass ohne Nachweis steuerpflichtiger Umsätze des Mieters "die Option zur Steuerpflicht nicht wirksam ausgeübt werden" kann, und dass USt, die einem Kleinunternehmer dennoch in Rechnung gestellt wird, "nicht als Vorsteuer abgezogen werden" kann "und daher ein Kostenfaktor" ist (WKO, Umsatzsteuer bei der Vermietung von Geschäftslokalen an Kleinunternehmer, Stand Mai 2026, geprüft am 30. Oktober 2026).

In der Praxis führt das zu drei Szenarien:

1. Der Vermieter akzeptiert die steuerfreie Vermietung. Sie zahlen die Nettomiete ohne USt. Der Vermieter verliert dafür den Vorsteuerabzug für dieses Lokal und muss unter Umständen bereits abgezogene Vorsteuer aus Investitionen anteilig berichtigen. Viele Vermieter kalkulieren das ein und verlangen eine höhere Nettomiete; andere lehnen Kleinunternehmer als Mieter schlicht ab.
2. Der Vertrag enthält trotzdem eine USt-Klausel. Dann zahlen Sie 20 % mehr, ohne sie zurückzubekommen, und die Option ist rechtlich noch dazu unwirksam. Das muss vor der Unterschrift vom Tisch.
3. Sie verzichten auf die Kleinunternehmerregelung und optieren zur Regelbesteuerung, um dem Vermieter die USt-Option zu ermöglichen. Das bindet Sie laut WKO für mindestens fünf Jahre und ändert Ihre gesamte Preiskalkulation. Ob sich das rechnet, hängt von Investitionen, Produktanteil und Preisen ab; für genau diese Konstellation verlangt der WKO-Mustervertrag zur Stuhlmiete übrigens eine ausdrückliche Verzichtserklärung des Mieters.

Zwei Dinge müssen vor der Unterschrift also klar sein: Vermietet der Vermieter mit oder ohne USt, und was passiert, wenn sich Ihr Status während der Laufzeit ändert (etwa weil Sie die 55.000 Euro überschreiten oder umgekehrt darunter fallen)? Klären Sie beides mit Ihrer Steuerberatung, bevor der Vertrag beim Vermieter liegt; was eine solche Beratung kostet und welche Pauschalierungen für Salons in Frage kommen, steht im Beitrag zum Steuerberater für den Friseursalon in Österreich.

Betriebsanlage, Widmung und Umbau: was der Mietvertrag regeln muss

Betriebsanlagengenehmigung: Friseurbetriebe sind grundsätzlich freigestellt

Ein Friseursalon ist eine gewerbliche Betriebsanlage im Sinne des § 74 GewO 1994: eine örtlich gebundene Einrichtung, die der gewerblichen Tätigkeit dient. Genehmigungspflichtig ist sie, wenn sie geeignet ist, Nachbarn "durch Geruch, Lärm, Rauch, Staub, Erschütterung oder in anderer Weise zu belästigen" oder andere Schutzgüter zu beeinträchtigen (Abs 2, geprüft am 30. Oktober 2026). Die gute Nachricht: Die 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung (BGBl II Nr 80/2015 in der Fassung BGBl II Nr 172/2018) nimmt "Kosmetik-, Fußpflege-, Frisör-, Massage- und Bandagistenbetriebe" ausdrücklich von der Genehmigungspflicht aus, sofern die Betriebszeiten eingehalten werden: Montag bis Freitag zwischen 6 und 22 Uhr, Samstag zwischen 6 und 19 Uhr, Lieferverkehr Montag bis Freitag 6 bis 19 Uhr und Samstag 6 bis 18 Uhr (§ 1 Abs 1 Z 4 und Abs 2, geprüft am 30. Oktober 2026).

Die Freistellung hat aber Grenzen, die genau einen Friseursalon treffen können. § 2 der Verordnung nimmt unter anderem Betriebsanlagen aus, bei denen mechanische Anlagenteile zur Be- oder Entlüftung außerhalb der Gebäudehülle liegen, und Anlagen, in denen im Zusammenhang mit der betrieblichen Tätigkeit Musik wiedergegeben wird, wobei bloße Hintergrundmusik, die leiser ist als der übliche Gesprächston der Kundschaft, nicht darunter fällt. Übersetzt: Wer wegen der Dämpfe von Haarfarbe und Blondierung eine Abluftanlage mit Außengerät im Hof installiert, oder wer den Salon mit Musik über Gesprächslautstärke bespielt, verliert die Freistellung und braucht eine Betriebsanlagengenehmigung nach § 74 GewO, mit Verfahren, Nachbarn als Parteien und möglichen Auflagen. Auch ein Betrieb außerhalb der genannten Zeiten (etwa ein später Abendtermin am Freitag nach 22 Uhr) ist von der Freistellung nicht gedeckt. Die WKO-Übersicht zur Genehmigungsfreistellungsverordnung hält außerdem fest, dass sonstige Genehmigungspflichten, zum Beispiel nach dem Baurecht, unberührt bleiben (Stand April 2024, geprüft am 30. Oktober 2026).

Für den Mietvertrag heißt das: Klären Sie vor der Unterschrift bei der Bezirksverwaltungsbehörde oder dem Magistrat, ob für Ihr konkretes Konzept am konkreten Standort eine Genehmigung nötig ist, und nehmen Sie in den Vertrag eine aufschiebende Bedingung oder ein Rücktrittsrecht für den Fall auf, dass die Betriebsanlagengenehmigung oder die baurechtliche Bewilligung versagt oder nur mit Auflagen erteilt wird, die den Betrieb unwirtschaftlich machen. Regeln Sie außerdem, wer Auflagen bezahlt, die das Gebäude betreffen (Lüftung, Brandschutz, Schallschutz zur Wohnung darüber): Ohne Vereinbarung bleiben sie an Ihnen hängen.

Widmung und Nutzungsänderung

War das Lokal bisher ein Büro oder eine Wohnung, braucht es für die Nutzung als Friseursalon in aller Regel eine baurechtliche Bewilligung oder Anzeige der Nutzungsänderung. Baurecht ist Landessache, die Details stehen in der Bauordnung Ihres Bundeslandes und bei der Baubehörde der Gemeinde. Die Flächenwidmung muss eine gewerbliche Nutzung zulassen. Im Vertrag sollte der Vermieter zusichern, dass das Objekt als Geschäftslokal gewidmet und für den Betrieb eines Friseursalons baurechtlich geeignet ist; fehlt diese Zusicherung, tragen Sie das Risiko. Wenn Sie Mitarbeiterinnen beschäftigen, kommen die Anforderungen des ArbeitnehmerInnenschutzes an Arbeitsstätten dazu (Sanitärräume, Aufenthaltsbereich, Belüftung), die Ihr Lokal baulich erfüllen muss.

Umbau, Wasser und Strom

Ein Friseursalon braucht Wasseranschlüsse an jedem Waschplatz, Warmwasser in Mengen, die eine Wohnungstherme überfordern, und Stromkreise für Föhne, Klimageräte und Trockenhauben. Lassen Sie vor der Unterschrift einen Installateur und einen Elektriker die Räume ansehen; die Kosten, Steigleitungen zu verstärken oder einen neuen Stromanschluss zu legen, können die erste Jahresmiete übersteigen. Halten Sie im Vertrag fest, welche Arbeiten der Vermieter zustimmt, wer sie bezahlt, und ob der Vermieter eine Umbauphase mit Mietfreistellung oder reduziertem Mietzins gewährt. Eine mietfreie Zeit von ein bis drei Monaten für den Umbau ist bei leeren Lokalen verhandelbar; fragen Sie danach.

Das Übergabeprotokoll

Am Tag der Schlüsselübergabe dokumentieren Sie gemeinsam mit dem Vermieter den Zustand des Lokals: Zählerstände für Strom, Wasser und Gas, vorhandene Schäden mit Fotos, Zustand von Böden, Fenstern, Türen und Sanitäranlagen, übergebene Schlüssel samt Anzahl, mitvermietetes Inventar. Dasselbe Protokoll ist bei der Rückgabe Ihre Verteidigung gegen Kautionsabzüge für Schäden, die schon vorher da waren. Ohne Protokoll steht Aussage gegen Aussage, und die Kaution liegt beim Vermieter.

Checkliste vor der Unterschrift

1. MRG-Einordnung klären: Datum der Baubewilligung, Zahl der selbständigen Objekte im Haus, Miete oder Pacht. Rechtsberatung der WKO oder Anwältin einbinden.
2. Laufzeit, Befristung, Kündigungsverzicht: Schriftform, unbedingter Endtermin, eigenes vorzeitiges Kündigungsrecht, Verlängerungsoption, Grundbucheintragung bei großen Investitionen.
3. Verwendungszweck weit genug fassen ("Betrieb eines Friseursalons samt Verkauf von Haarpflegeprodukten"), Untervermietung und Stuhlmiete ausdrücklich erlauben lassen.
4. Weitergaberecht für einen späteren Verkauf des Salons, besonders außerhalb des Vollanwendungsbereichs.
5. Kaution: Höhe (drei bis sechs Bruttomonatsmieten üblich), Veranlagung nach § 16b MRG, Alternative Bankgarantie.
6. Betriebskosten: abschließende Liste, Verteilungsschlüssel, Abrechnungen der letzten zwei Jahre.
7. Erhaltung: wer zahlt Therme, Leitungen, Fenster, Schäden am Haus?
8. Investitionen: genehmigte Umbauten als Beilage, Rückbau oder Übergang, Investitionsersatz, mietfreie Umbauphase.
9. Wertsicherung: VPI, Ausgangsmonat, Schwellenwert, beidseitig, erste Anpassung.
10. Mietvertragsgebühr: 1 %, wer trägt sie, Vermieter meldet an. Betrag in die Gründungskosten aufnehmen.
11. Umsatzsteuer: mit oder ohne USt-Option? Kleinunternehmerstatus offenlegen, Regelung für Statuswechsel, Steuerberatung einbinden.
12. Betriebsanlage, Widmung, Baurecht: Zusicherung des Vermieters, aufschiebende Bedingung oder Rücktrittsrecht, Kostentragung für Auflagen.
13. Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen.
14. Betriebsstart planen: Gewerbeanmeldung, Registrierkasse, Preisliste, Google-Unternehmensprofil und Online-Terminbuchung stehen idealerweise, bevor die Umbauphase endet. Bei ViteUneCoupe ändern Sie Öffnungszeiten und Salondaten jederzeit selbst, ein Standortwechsel kostet also keinen Neustart.

Rechenbeispiel: was ein Salon-Mietvertrag wirklich kostet

Rechenbeispiel, Annahmen: Geschäftslokal 70 m² in einer Bezirksstadt, Hauptmietzins 1.800 Euro netto pro Monat, Betriebskostenakonto 250 Euro pro Monat, Kaution drei Bruttomonatsmieten. Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung; die Umsatzsteuer bleibt bei der Gebühr außer Ansatz.

Drei Erkenntnisse aus der Tabelle: Erstens ist die Umsatzsteuer für den regelbesteuerten Salon ein Durchlaufposten, aber einer, der monatlich 410 Euro Liquidität bindet, bis die Vorsteuer über die Umsatzsteuervoranmeldung zurückkommt. Zweitens verteuert eine zehnjährige Befristung die Gebühr im Beispiel um 1.722 Euro gegenüber dem unbefristeten Vertrag; eine Befristung mit vorzeitigem Kündigungsrecht ändert daran nichts, denn das Kündigungsrecht bleibt bei der Gebühr außer Betracht. Drittens zahlt der Kleinunternehmer-Salon im dritten Szenario dieselbe effektive Miete, aber nur, wenn der Vermieter die steuerfreie Vermietung akzeptiert. Steht im Vertrag trotzdem "zuzüglich 20 % USt", sind es 4.920 Euro im Jahr, die er nie wiedersieht.

Und wie immer gilt: Miete ist eine Fixkostenposition, die aus dem Deckungsbeitrag bezahlt werden muss, nicht aus dem Umsatz. Bei 2.050 Euro Monatsmiete und einem durchschnittlichen Bon von 55 Euro brauchen Sie allein für die Miete rund 37 Kundinnen im Monat, bevor Material, Personal, SVS und Steuern auch nur angefangen haben. Wie Sie daraus einen kostendeckenden Stundensatz ableiten, zeigt unser Beitrag zur Preiskalkulation und zum Stundensatz im Friseursalon in Österreich.

Häufig gestellte Fragen

Gilt das Mietrechtsgesetz für mein Friseursalon-Lokal?

Das hängt vom Gebäude ab. Vollanwendung: Altbau mit Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 und mehr als zwei selbständigen Objekten. Teilanwendung (Kündigungsschutz und Kaution ja, Betriebskostenkatalog und § 12a nein): frei finanzierter Neubau nach dem 30. Juni 1953, Dachbodenausbau, Zubau, Wohnungseigentum. Keine Anwendung: Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen oder Geschäftsräumen sowie Verträge bis sechs Monate. Lassen Sie die Einordnung vor der Unterschrift prüfen.

Wie lange darf ein Mietvertrag für ein Geschäftslokal befristet werden?

Beliebig lang: Für Geschäftsräume gibt es im MRG weder eine Mindest- noch eine Höchstdauer. Die Befristung muss aber schriftlich vereinbart sein und einen unbedingten Endtermin haben, sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Anders als bei Wohnungen haben Sie als Mieter eines Geschäftslokals kein gesetzliches vorzeitiges Kündigungsrecht; wenn Sie eines wollen, muss es im Vertrag stehen.

Wie hoch ist die Mietvertragsgebühr für ein Geschäftslokal in Österreich?

1 % der Bemessungsgrundlage. Bei unbefristeten Verträgen ist das der dreifache Jahreswert von Miete und Betriebskosten, bei befristeten Verträgen der Jahreswert mal Vertragsdauer, höchstens mal 18. Der Vermieter berechnet die Gebühr selbst und meldet sie bis zum 15. des zweitfolgenden Monats beim Finanzamt an; vertraglich wird sie meist auf den Mieter überwälzt. Für Wohnräume ist die Gebühr seit 2017 abgeschafft, für Geschäftsräume nicht.

Kann mein Vermieter 20 % Umsatzsteuer auf die Miete verrechnen, wenn ich Kleinunternehmerin bin?

Rechtlich nur, wenn Sie das Lokal nahezu ausschließlich (laut Finanzverwaltung zu mindestens 95 %) für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Kleinunternehmerumsätze tun das nicht, die Option des Vermieters ist für Ihr Lokal daher nicht wirksam möglich. Steht die USt trotzdem im Vertrag, zahlen Sie 20 % mehr, ohne sie als Vorsteuer zurückzubekommen. Klären Sie den Punkt mit Ihrer Steuerberatung, bevor Sie unterschreiben.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ich meinen Salon später verkaufe?

Im Vollanwendungsbereich des MRG tritt der Käufer nach § 12a MRG automatisch in den Mietvertrag ein, der Vermieter darf aber binnen sechs Monaten nach der Anzeige den Mietzins auf den angemessenen Betrag anheben. Im Teilanwendungsbereich und außerhalb des MRG gibt es kein gesetzliches Eintrittsrecht; dort brauchen Sie ein vertragliches Weitergaberecht, das Sie am besten schon beim Einzug verhandeln.

Brauche ich für den Salon eine Betriebsanlagengenehmigung, und was hat das mit dem Mietvertrag zu tun?

Friseurbetriebe sind durch die 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung grundsätzlich von der Genehmigungspflicht ausgenommen, wenn sie Montag bis Freitag zwischen 6 und 22 Uhr und Samstag zwischen 6 und 19 Uhr betrieben werden. Die Freistellung entfällt unter anderem bei Lüftungsanlagen mit Teilen außerhalb der Gebäudehülle und bei Musik über Gesprächslautstärke. Weil Genehmigungsauflagen und baurechtliche Bewilligungen das Gebäude betreffen, sollte der Mietvertrag eine Eignungszusicherung des Vermieters, ein Rücktrittsrecht bei Versagung und eine Regelung zur Kostentragung enthalten.